Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt zakłada wprowadzenie nowych regulacji dotyczących umów urbanistycznych oraz zintegrowanych planów inwestycyjnych. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadza rozwiązania, które mają wzmocnić rolę gmin w procesie inwestycyjnym i ucywilizować relacje z deweloperami.
Od teraz kluczowym elementem zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie umowa urbanistyczna – dokument, w którym inwestor zobowiąże się do realizacji inwestycji uzupełniającej, takiej jak droga publiczna, przedszkole czy szkoła. Zamiast nieformalnych ustaleń pomiędzy przedsiębiorcami a samorządem, pojawia się instrument prawa miejscowego. Rząd przekonuje, że dzięki temu inwestycje będą lepiej dopasowane do potrzeb mieszkańców i lokalnej infrastruktury.
Entuzjazm władz centralnych kontrastuje jednak z rosnącymi wątpliwościami samorządów i części parlamentarzystów. Krytycy obawiają się, że zamiast usprawniać, przepisy wydłużą procesy inwestycyjne. Każda rada gminy będzie mogła sama określać zasady zawierania umów urbanistycznych, co zdaniem sceptyków otworzy pole do nierównego traktowania inwestorów w zależności od miejsca inwestycji. Pojawia się też ryzyko, że wojewodowie będą uchylać uchwały, a sądy administracyjne zasypane zostaną kolejnymi sprawami. Zamiast planowanego przyspieszenia procedur, w praktyce możemy dostać ich spowolnienie.
Szczególnie ostre głosy krytyki płyną od strony samorządów, które zmagają się z równoległym obowiązkiem przygotowania planów ogólnych – do połowy 2025 roku muszą powstać niemal trzy tysiące takich dokumentów. Pierwsze przyjęte plany są już uchylane przez wojewodów z powodów formalnych, co rodzi obawy, że cała reforma zakończy się fiaskiem. Dodatkowo wprowadzone w 2023 roku ograniczenia dla obszarów wiejskich blokują rozwój lokalnych inwestycji, a teraz dochodzą kolejne warstwy biurokracji.
Z perspektywy mieszkańców idea wydaje się atrakcyjna – skoro deweloper buduje blok, niech sfinansuje też przedszkole albo fragment drogi. Problem w tym, że brak konsultacji społecznych na poziomie lokalnym może rodzić konflikty, bo to rada gminy zdecyduje, jakie warunki postawi inwestorowi, a mieszkańcy nie zawsze będą mieć realny wpływ na te ustalenia. Jednocześnie pojawiają się obawy, że korzystne zapisy dla inwestorów – jak redukcja wymogów dotyczących terenów zielonych w centrach miast – odbiją się negatywnie na jakości życia w długiej perspektywie.
Nowelizacja daje gminom narzędzia, które mogą okazać się potężne, ale też ryzykowne. Jeśli lokalne władze będą potrafiły z nich korzystać mądrze i w sposób transparentny, rzeczywiście mogą stać się partnerem równym dla inwestora. Jeśli jednak zabraknie spójnych standardów i realnej kontroli społecznej, zamiast urbanistycznej rewolucji Polska dostanie legislacyjny chaos i kolejne lata opóźnień w planowaniu przestrzennym.
