Miało być tanio, uczciwie i z realną szansą na własne mieszkanie. Wychodzi na to, że dla wielu rodzin program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych okazuje się finansową pułapką: dopiero po podpisaniu umowy i wpłaceniu dziesiątek tysięcy złotych partycypacji ludzie odkrywają, że miesięczne obciążenie ich budżetu jest wyższe niż przy zwykłym kredycie hipotecznym – a mieszkania i tak nie są na własność. Do tego dochodzą wieloletnie opóźnienia w budowach, spory z wykonawcami blokujące gotowe już bloki i afera wokół zasad wykupu, która zdążyła już trafić na posiedzenie parlamentarnego zespołu w Warszawie. Program reklamowany jako przełom w polskiej polityce mieszkaniowej z każdym miesiącem generuje coraz dłuższą listę rozczarowanych.
Rządowe zapowiedzi robią wrażenie. Według Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej w latach 2018–2023 – a więc przez pięć lat od uruchomienia programu – powstało zaledwie 40 mieszkań SIM. W 2024 roku oddano ich 160, w 2025 roku już 1313, a na 2026 rok zaplanowano budowę 4200 kolejnych. Resort zapowiada, że do 2029 roku w całej Polsce ma powstać blisko 30 tysięcy mieszkań w tym systemie.
Te liczby, imponujące na papierze, warto jednak zestawić z tym, jak realnie wygląda tempo realizacji poszczególnych inwestycji. Jeszcze w lutym 2024 roku „Rzeczpospolita” informowała, że w budowie znajdowało się łącznie 1802 mieszkania SIM w całym kraju, a do użytku miało trafić tego roku 469 lokali w 14 lokalizacjach – czyli ułamek tego, czego program miał dostarczać w kolejnych latach.
Afera z wykupem: obietnica, która się nie trzyma
Najpoważniejszy w ostatnim czasie spór dotyczy jednak nie tempa budowy, lecz zasad, na jakich najemcy mieliby w przyszłości wykupić swoje mieszkania na własność. W całej Polsce narasta frustracja związana z tym, że wielu przyszłym lokatorom przez lata obiecywano, iż część czynszu – dokładnie ta jego część, która spłaca kredyt zaciągnięty na budowę – będzie pomniejszać przyszłą cenę wykupu lokalu. Teraz okazuje się, że rzeczywistość może wyglądać zupełnie inaczej, a najemcy czują się wprowadzeni w błąd.
Dobrze pokazuje to przypadek inwestycji SIM Zagłębie w Chrzanowie. Uczestnictwo w programie kosztuje tam około 2 tysięcy złotych za metr kwadratowy partycypacji – czyli około 120 tysięcy złotych za mieszkanie o powierzchni 60 m². Do tego dochodzi czynsz rzędu 24,48 zł za metr, czyli blisko 1,5 tysiąca złotych miesięcznie za taki lokal, oraz obowiązkowa, sześciomiesięczna kaucja. Największą zachętą dla mieszkańców miała być właśnie możliwość wykupu mieszkania po 15 latach najmu – a to właśnie ta obietnica dziś budzi najwięcej wątpliwości.
Do tego dochodzą opóźnienia, które w przypadku chrzanowskiej inwestycji urosły do rozmiarów żartu powtarzanego przez samych najemców: termin zakończenia budowy przesuwano kolejno z końca 2024 roku na pierwszy, potem drugi, później czwarty kwartał 2025 roku, aż w końcu na pierwszy, a obecnie trzeci kwartał 2026 roku. Inwestor tłumaczy poślizgi problemami geologicznymi i wysokim poziomem wód gruntowych, które wymusiły przeprojektowanie budynku.
Sprawa okazała się na tyle poważna, że trafiła na szczebel krajowy. Z inicjatywy burmistrza Chrzanowa Roberta Maciaszka odbyło się w Warszawie specjalne posiedzenie Zespołu Parlamentarnego ds. Wspierania Społecznego Budownictwa Mieszkaniowego, poświęcone wyłącznie sytuacji najemców SIM. W spotkaniu wzięli udział przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Krajowego Zasobu Nieruchomości, zarząd SIM Zagłębie, samorządowcy oraz sami najemcy – co samo w sobie pokazuje, że problem przestał być lokalną anegdotą, a stał się kwestią systemową.
Gdy się liczy, wychodzi drożej niż kredyt
Najbardziej niepokojący dla potencjalnych najemców jest jednak inny mechanizm: przypadki, w których po dokładnym policzeniu wszystkich opłat okazuje się, że udział w programie SIM wcale nie jest tańszą alternatywą dla kredytu hipotecznego, tylko finansowo droższym rozwiązaniem – bez perspektywy posiadania mieszkania na własność.
Dobrze pokazuje to przykład z Kielc, przywołany w analizie dotyczącej programów SIM i TBS. Zakup mieszkania o wartości 558,4 tysiąca złotych (przy cenie ofertowej 11 167 zł za metr) na kredyt hipoteczny z 20-procentowym wkładem własnym wymagałby wpłaty 111,7 tysiąca złotych, a rata kredytu na pozostałe 446,7 tysiąca złotych, przy oprocentowaniu 5,9 proc. i okresie spłaty 25 lat, wyniosłaby 2851 złotych miesięcznie. Tymczasem partycypacja w porównywalnym mieszkaniu SIM w tej samej lokalizacji sięga 114 tysięcy złotych – a więc kwotę niemal identyczną z wkładem własnym do kredytu. Różnica ujawnia się jednak w miesięcznych kosztach: rata najmu społecznego wypada wyższa o 1262 złote miesięcznie od raty kredytu hipotecznego. Do tego dochodzi jeszcze obowiązkowa kaucja, mogąca sięgać dwunastokrotności miesięcznego czynszu.
Innymi słowy: wejście w program wymaga porównywalnego kapitału początkowego co zakup mieszkania na kredyt, miesięczne obciążenie budżetu jest wyższe niż przy kredycie, a mimo to najemca SIM przez kolejnych 15 lat nie jest właścicielem mieszkania – może co najwyżej ubiegać się o jego wykup w przyszłości, i to pod warunkiem spełnienia dodatkowych kryteriów. Dla osób, które wybierały SIM właśnie dlatego, że kredytu hipotecznego nie mogły dostać albo chciały uniknąć jego kosztów, taki rachunek bywa bolesnym zaskoczeniem – zwłaszcza gdy odkrywają go dopiero po podpisaniu umowy i wpłaceniu partycypacji, a nie na etapie podejmowania decyzji.
Ekspert cytowany przy okazji planowanych zmian w przepisach ujmuje to wprost: koszt cesji bywa na tyle wysoki, że jest porównywalny z wkładem własnym potrzebnym do zakupu mieszkania na rynku wtórnym na kredyt – co oznacza, że problem wysokich kosztów wejścia w system mieszkań społecznych nie znika nawet po latach od wybudowania lokalu.
Miało być dobrze
Problemy z wykonawcami potrafią rozlać się na kilka gmin naraz. W Małopolsce spór SIM z jedną z firm budowlanych – wynikły z opóźnień i zerwania umowy przy inwestycji w Wieliczce – uderzył rykoszetem także w mieszkańców Miechowa i Starego Sącza, gdzie ta sama firma odpowiadała za budowę kolejnych bloków. W Miechowie budynek stoi gotowy, dokonano nawet formalnych odbiorów technicznych, a mimo to teren wokół niego oraz sam blok pozostają zamknięte, choć mieszkańcy mieli się do niego wprowadzić już w grudniu poprzedniego roku. Skłóceni ze sobą wykonawca i spółka SIM przerzucają się wzajemnie odpowiedzialnością, a rodziny czekające na klucze zostają z pytaniami bez odpowiedzi.
Część problemów programu ma charakter systemowy, a nie jednostkowy. Od dawna wskazuje się na dwie bariery: zbyt niski próg dochodowy uprawniający do ubiegania się o mieszkanie SIM, przez co część potencjalnych najemców w ogóle nie kwalifikuje się do programu, oraz obciążenie podatkiem VAT gruntów, które samorządy wnoszą do spółek SIM jako wkład w inwestycję – co podnosi końcowy koszt całego przedsięwzięcia i pośrednio przekłada się na wysokość czynszów oraz partycypacji.
Sam mechanizm SIM – tani czynsz, opcja wykupu, wsparcie państwa i samorządu – wciąż wygląda dobrze na papierze i realnie odpowiada na problem, którego rynek komercyjny nie rozwiązuje: brak mieszkań na wynajem dla osób o umiarkowanych dochodach, niekwalifikujących się do kredytu hipotecznego. Problem w tym, że im więcej inwestycji rusza w całym kraju, tym więcej pojawia się przypadków, w których obietnice programu rozjeżdżają się z jego realizacją – opóźnienia liczone w latach, spory z wykonawcami blokujące gotowe już budynki i niejasności co do zasad przyszłego wykupu, które dla wielu najemców były głównym powodem, dla którego w ogóle zdecydowali się na udział w programie.
